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　　近期，土储专项债收储政策的重启引起了市场的关注。土储专项债作为一种地方政府专项债券，主要用于支持土地储备和闲置土地回收工作。2025年两会政府工作报告强调要优化城市空间结构和土地利用方式，盘活存量用地，同时又明确提出：拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

　　3月11日，自然资源部、财政部发布关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知。申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划，并在全民所有土地资产管理信息系统中有对应的标识码。各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。

　　2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。用于土地储备的地方政府专项债券资金只能由纳入名录管理的土地储备机构使用，实行专款专用、封闭管理，专项用于土地储备工作。

　　开发商的难题：“收储价格通常会打7-9折”，出险房企能否接受

　　存量土地是指已通过划拨、出让等方式取得土地使用权，但尚未完成开发建设或未投入实际使用的土地，包括已批未建、已建未竣工、低效利用等类型。其主要特征是土地权属已归属市场主体或政府，但未进入有效开发或运营阶段。

　　闲置土地是根据《闲置土地处置办法》规定，指土地使用者依法取得土地使用权后，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定的动工开发日期满1年未动工开发，或已开发但开发建设用地面积不足总面积1/3、投资额不足25%且中止开发满1年的土地。

　　有开发商对澎湃新闻表示，闲置土地是地方政府常规土地储备的重要来源之一。但在操作上并没有想象中的容易。“在这个谈判过程中可能会设置一些较为苛刻的条件，而且报价会远低于你的预期，他们也有顾虑，在现在这样的市场情况下，收回去之后要怎么消化，消化不了的话也会变成地方的债务。”

　　另一名曾参与过收储的开发商坦言，有些政府要求被收储的地块不能有任何抵押和质押这类的情况，如果有的话需要开发商自行解除，他们只接受净地交付。“但按照以前的操作模式，我们拿完地拿到证之后就抵押给银行拿开发贷了，没开工的地块也会找机构去融资，几乎不太可能会有闲置的地块。如果设置这种前提条件，那其实对于已经出险的开发商就是很难拿到这笔收储的钱了。”

　　上述人士称，在收购的价格方面，以他接触过的方案来看会在当前地块评估价的基础上打七折到九折，好的地块九折也咬咬牙，但是七折的价格真的太低了，如果按照七折的价格收回，对于已经出险的房企来说很难接受，“低于成本太多了”。

　　不过也有开发商表示，这个事情利弊都有，就看各家公司如何平衡了。“对于已经没有开发能力的开发商来说，政府收储能让开发商也就借此机会清理一下手中闲置的土地，减少资金占用，为后续项目开发和运营资金留出空间。对于面临资金困境的开发商来说是一种有效的资金盘活方式。但同时，有些闲置土地可能涉及多个合作方或复杂的债权债务关系，导致收储过程复杂，协调难度大。而且尽管政策有明确支持，就是不知道这些专项债的发行、资金调拨的速度如何，会不会影响开发商的资金回笼效率。”

　　多家开发商闲置地块被收储，部分地块更改性质重新出让

　　澎湃新闻根据公开资料整理后发现，目前已有多家开发商此前闲置的地块被收储，有些地块被当地政府收储经过调整规划之后再度推向市场。

　　2024年12月17日，广州南站商务区三幅住宅用地被万科以28.8亿元的底价竞得。这三幅住宅用地原本是万科名下的公寓用地，因万科无力开发被政府作为闲置用地收储。最终，万科再次以底价获得三幅住宅用地的使用权。

　　上述万科获得的广州南站商务区三幅住宅地块原本位于南站万科中心项目内。早在2011年，万科与包含本次拍得的地块所在的广州番禺区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万平方米，占据南站核心区约1/4面积。后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。2023年底，这些地块被相关部门收储并调整规划，于2024年底重新以招拍挂形式推向土拍市场。