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　　城镇化加速发展期，我国形成了规模巨大的存量资产。官方数据显示，仅在2013-2021年期间，全社会固定资产投资累积超过400万亿元，若按65%的固定资本形成率计算，预计形成约260万亿元的存量资产。

　　其中，相当体量的存量资产存在广泛的“沉睡”或低回报现象。随着AI等技术进步对生活方式的颠覆，市场需求不断变化，新商业体不断涌现带来的饱和式竞争，自身更迭缓慢的陈旧商业空间面临前所未有的挑战，难以吸引人流、缺乏稳定租户、经营低效已经成为普遍问题。

　　仅在写字楼领域，截至去年底，成渝、长江中游城市群以及其余城市的写字楼平均空置率已升至33%，京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率也达到约26%。意味着在国内40个主要城市办公楼市场约1.1亿平方米总存量中，空置、低效资产的规模十分庞大。(仲量联行统计数据)

　　一方面，新商业体不断涌现带来的饱和式竞争，自身更迭缓慢的老空间面临前所未有的挑战，运营难度不断加大，资产盘活需求迫切；另一方面，随着公募REITs常态化发行，物业资产的金融属性不断增强，有高运营回报率的项目得到投资加持，而低效资产问题待解，两者差距拉大。

　　对于业主方，空置的资产，意味着低回报及巨额资金难流动，往往也是企业资产负债表中占比最高、最重要的组成部分，关系着企业的经营利润和负债水平，甚至生死。

　　关键是：如何解题？

　　01 存量空间的解题者

　　诞生于不同时期的商业空间，会有不同的出发点。在地产开发和商业空间的高速发展期，一个板块的发展路径往往是先有产业，再有城市空间，再到人流聚集的过程，而进入存量时代之后，顺序相反，人的需求引发了城市更新，再以此打造适合人的空间，焕新活力。

　　因此，对新市场格局下的存量资产解题，需要有新的视角。

(龙湖成都三千集项目实景)

　　以龙湖三千集为例，2010年开业，是成都城东曾经的区域购物中心天花板。但在营业十年之后，城东大批购物中心项目亮相，到2023年底，数量已达到13个，密度是全市平均水平近4倍，迅速进入超饱和状态。

　　这座购物中心面临着两个选择：对入驻品牌进行大升级，继续内卷，或者对城东板块存量资产进行再解构，寻找一条新的解题思路。

　　龙湖分析了城东现状和规划之后，决定跳出局限于商场范畴的“修修补补式”改造思维，从空间、产业、消费等因素综合考量，对三千集的空间业态进行颠覆性重构。

　　2024年改造动工，传统商场业态中对客流吸引力最弱、导流成本最高的楼层，调整为办公业态，引入龙湖产业办公资产管理品牌“蓝海引擎”，形成了“商业+办公”的复合化功能空间。随着办公人群的入驻，蓝海引擎为三千集的商业部分贡献稳定客流，商业业态为蓝海引擎提供便捷的公共配套，通过空间重构，提升客流的多元性、活跃度和项目运营效率。

　　龙湖对成都三千集项目的改造带来一个启示：一个空间既是一个商业“内容”载体，也是一个资产价值载体，但空间首先应该是一个资产，其次才是作为“内容”的经营业态带来的行业地位和回报率。“内容”应该为资产价值服务。

　　依据空间的资产价值第一性，重构存量空间，用资产管理思维来调改商业，成为龙湖在存量时代孵化出来的新能力，而“产业办公+商业配套”的复合空间也成为龙智资管对资产价值提升的方法论之一。

　　上海虹桥天街，总高5层，在上海最“内卷”商圈之一的虹桥稳居头部阵营。在这里，龙智资管“产商融合”的成功经验，继续得以深化：第一步，5层高区被调整为办公空间“蓝海引擎”；第二步，龙湖商业团队主打“新生活方式+社交+情景式+购物场景”，提升周边群体逛街的欲望。

　　然而，商改写的过程并不简单，两者的动线有巨大差别。龙智资管团队一方面区别虹桥板块企业总部集中、5A级写字楼为主的现有主力供应形态，做了更多拎包入住的精致办公空间，同时针对产办不同客群的面积需求，预留可变条件；另一方面，面对传统办公空间枯燥紧绷痛点，用咖啡吧、电话间、茶水间、休息区做成动线节点，避免过多的动线交叉，提供更多办公便利，同时又营造出更放松、舒适的办公环境，让项目成为虹桥板块氛围紧绷的甲级写字楼之外的另一种选择。

(龙湖上海虹桥蓝海引擎休息区)